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认识不足引发小区矛盾 从5大案例看业主认识误区

发布日期:2017-12-01 作者: 点击:

扬州市区2017年上半年物业服务诉求统计分析报告”正式出炉。据统计,上半年市民通过各种渠道,反映的物业诉求累计达370件,与去年同期483件相比,同比下降23%,整体呈下降趋势。


为更好地分析业主诉求热点,市物管中心精选5个典型案例进行解读,以助业主、物业公司等妥善处理好小区内发生的各类矛盾。


案例1

新房未入住要交物业费?

不管业主是否入住都要交


【市民反映】网友“小小”反映,她于2016年6月底拿到新房,一直没有入住,今年8月开始装修房屋,却被物业通知需交纳一年的物业费。“小小”认为,自己没有入住就没有享受物业的相应服务,因此无需交纳相应费用。


【案例分析】2017年6月1日起,我市开始施行《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》(以下简称《通知》),其中第四条规定,“因业主原因未及时办理入住手续(事实已入住的除外)、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月(含)以上的房屋,业主应当事先告知物业服务企业,按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。”


江苏省擎天柱律师事务所的张一军律师表示,物业费主要用于公共区域和共用设施设备的维护和保养,不管业主是否入住,物业提供的服务都不会改变。许多人对物业费的用途存有误解,其实物业费是用于小区全体业主,而不是个人。


案例2

没拿房也要交物业费?

自交付之日起就要交费


【市民反映】市民王小姐反映,她在城北某小区买了一套新房,8月22日,她去拿房时,却被物业人员告知,物业费要从2017年6月20日开始算起。“当时因为贷款没有下来,我就没有去收房。既然如此,为啥我还要补交物业费?”


【案例分析】根据《通知》第三条规定:“按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书的约定,自房屋交付之日起,业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用(包括电梯运行费、公共能耗费等)。”


张一军律师表示,根据房屋买卖合同约定,只要房屋已具备交付条件,且开发商已经明确了交房日期,因自身原因而没有及时收房的业主,仍然不能避免交纳物业费的义务,还是应按照合同约定的时间起算物业费。因为此时物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务,所以业主不可拒缴。


案例3

外墙渗漏,业主不愿交费

由开发商保修,物业无需担责


【市民反映】居民孙先生反映,2014年7月拿房时,因房屋外墙渗漏,一直无法装修入住,虽然开发商陆陆续续维修了三年,但问题一直没有得到彻底解决。如今,物业公司索要前两年的物业费。孙先生认为,物业没有帮他解决问题,因此产生矛盾。


【案例分析】根据我国建设部2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定,房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。但是如果房屋已过保修期,那么出现自用部分损坏,如卫生间马桶漏水、水管破裂等,业主需要自己掏钱维修;如果非人为造成的共用部分损坏,维修费用需要居民分摊,有住宅专项维修资金的小区也可提取小区物业专项维修资金进行维修。


张一军律师表示,在保修范围、保修期内发生的工程质量问题,应该由开发商负责保修,如果物业公司在业主反映房屋质量问题后,已经将问题告知开发商,并进行积极协助和协调,那么,物业公司则已经尽到了自己的义务,并不需要为业主的损失负责。若业主对工程质量或开发建设单位的保修工作不满意,可直接向工程质量主管部门建设局反映。


案例4

车辆被划,物业管理不善?

停车费一般不包含保管费


【市民反映】家住西区一高档小区的许女士反映,车停在小区时莫名被划了一道划痕,可当她想查看监控肇事者时,却发现停车位置在监控死角,无法找到肇事者。许女士认为,这是物业管理不善所致,因而提出投诉。


【案例分析】市物管中心相关工作人员介绍,根据市物价部门定义,物业收取的停车费是“汽车停放费”。依据《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定,汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。因此,这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。


张一军律师表示,业主车辆在小区内被剐蹭,物业是否要担责,主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下,物业公司主要负责卫生保洁、秩序维护和共用设施设备维护保养工作,收取的停车费为汽车停放费,并不是因保管产生的保管费,所以物业公司并不承担保管义务。如果业主对于车辆等个人财产或是人身安全有特殊保护要求的,根据《江苏省物业管理条例》的规定,业主和物业公司需另行约定,并承担相应费用。


案例5

住改商扰民,拒交物业费

业主不能因此拒交费


【市民反映】居民王先生反映,他所在小区有住户私自在家开设培训班,将住房改为商用,因班次多,学生多,小区频繁有陌生人进出,给小区安全造成不利影响。与此同时,学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生活。虽然王先生已经向物业多次反映,但问题迟迟未解决,因此他们决定拒交物业费以示抗议。


【案例分析】根据《江苏省城乡规划条例》第五十条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的,应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求,征得利害关系人同意。”同时,全国《物业管理条例》第四十五条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”

张一军律师表示,对于“住改商”行为,物业企业应当及时劝阻、制止,并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权,不能强制阻止业主利用住房开展经营活动。因此,只要物业履行劝阻、上报等义务,业主就不能拒交物业费。通讯员 尹玉婷  记者 羌伊然


【你知道吗?】

物业服务包含哪些项目?


生活中,很多业主不合理的拒交物业费,实际都源于对物业服务范畴认识不清。那么物业服务到底包括哪些内容呢?


根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定:物业服务收费,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。


简而言之,物业公司应按照与业主签订的物业服务合同内容提供相应的服务,而业主则交纳合同约定的物业服务费用,如果业主有超出合同以外的其他需求,则需与物业公司另行约定。


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